実家を相続したら売る？貸す？住む？判断ポイントを解説
yabiku-fp-okinawa「親が亡くなり、実家を相続することになった。
でも、売るべきか、貸すべきか、それとも住むべきか…どうすればいいのか分からない」
そんな悩みを抱えている方は、決して少なくありません。
実家の相続・売却は、金額的にも感情的にも大きな決断です。
「思い出の家を手放すのは…」という気持ちと、「維持するのも大変そう」という現実的な不安が交錯することもあるでしょう。
この記事では、実家を相続した後の選択肢（売る・貸す・住む）それぞれのメリット・デメリットと、どう判断すればよいかのポイントをFPの視点から解説します。
「自分の場合はどれが合っている？」を考えるヒントとしてお役立てください。
実家を相続したときの選択肢は大きく3つ
実家を相続した場合、大きく分けて次の3つの選択肢があります。
| 選択肢 | 概要 |
| ① 売却する | 不動産会社などを通じて売り、まとまった現金を得る |
| ② 賃貸に出す | 入居者に貸し出し、毎月の家賃収入を得る |
| ③ 自分が住む | 自分または家族が実家に移り住む、または二拠点で使う |
それぞれにメリットとデメリットがあり、「どれが正解」というものはありません。
ご家族の状況・財産の内容・ライフプランによって最適な選択は異なります。
「売る・貸す・住む」それぞれのメリット・デメリット比較
① 売却するケース
実家を売却することで、まとまった現金を得ることができます。
相続税の納税資金が必要な場合や、維持費の負担を減らしたい場合に有効な選択肢です。
メリット
- まとまった資金を一度に得られる
- 維持費・固定資産税などの継続的な負担がなくなる
- 「空き家」になるリスクを回避できる
デメリット・注意点
- 一度売ると取り戻せない
- 売却益に譲渡所得税がかかる場合がある（特例あり）
- 売却までに時間がかかることがある
② 賃貸に出すケース
実家を貸し出すことで、毎月の家賃収入を得ながら不動産を保有し続けることができます。「いつか戻るかもしれない」という場合や、売却に踏み切れない場合の選択肢です。
メリット
- 定期的な家賃収入が入る
- 不動産を手放さずに済む
- 将来的に自分が住む可能性を残せる
デメリット・注意点
- 入居者が見つからないと収入がゼロになる
- 建物の修繕・管理の手間と費用がかかる
- 家賃収入は確定申告が必要（所得として課税対象になる）
- 入居者トラブルのリスクもある
③ 自分が住むケース
実家に自分や家族が移り住む、または二拠点生活に活用するパターンです。
「実家を守りたい」「地元に戻る予定がある」という方に向いています。
メリット
- 思い出の家を手放さずに済む
- 住居費を抑えられる場合がある
- 地元のコミュニティやネットワークを活かせる
デメリット・注意点
- 維持費・リフォーム費用がかかる
- 現在の自宅との二重生活になる場合がある
- 築年数が古い場合、住み続けるためのリフォームが必要になることも
どれを選ぶべき？判断するための5つのポイント
どの選択が自分に合っているかを判断するために、次の5つのポイントを確認してみましょう。
| 確認ポイント | 考えるべき内容 |
| ① 相続税の納税が必要か | 売却資金が必要かどうか確認する |
| ② 今後、実家に住む予定はあるか | 将来の移住・Uターンの可能性を考える |
| ③ 維持費を継続して払えるか | 固定資産税・修繕費の負担を試算する |
| ④ 賃貸需要のある立地か | 近隣の空室状況・賃料相場を確認する |
| ⑤ 他の相続人の意向は一致しているか | 共有名義を避けるための合意形成が重要 |
一つの正解はなく、「現時点でのベスト」を選ぶことが大切です。
状況が変われば選択を見直すことも十分あります。
実家の相続・売却に関わる税金と主な特例
実家の相続・売却には、いくつかの税金が関係します。内容を簡単に確認しておきましょう。
相続税
不動産も相続財産に含まれるため、財産全体の合計額が基礎控除を超えると相続税の申告が必要になります。
なお、「小規模宅地等の特例」を適用できる場合、居住用の土地の評価額を最大80%減額できることがあります（適用条件あり）。
譲渡所得税（売却した場合）
相続した不動産を売却した場合、売却益（譲渡所得）に対して税金がかかります。
ただし「相続空き家の3,000万円特別控除」など、条件を満たすと一定額まで控除される特例があります。
特例の適用には期限や条件があるため、早めに税理士などに確認することをおすすめします。
固定資産税（保有し続ける場合）
不動産を保有している限り、毎年固定資産税がかかります。
空き家のまま放置していても税負担は続き、管理が不十分な「特定空家」に認定されると税負担が増える場合もあります（ケースによって異なります）。
よくある質問（Q&A）
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実家の相続後、売却はいつまでにしなければなりませんか？
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相続自体の手続き（相続登記）は、2024年4月以降、相続を知った日から3年以内に行うことが義務化されています。
売却については期限はありませんが、「相続空き家の3,000万円特別控除」などの税制特例には適用期限があるため、売却を検討している場合は早めに動き始めることをおすすめします。
また、空き家のまま長期間放置すると、管理の手間や固定資産税の負担が続くため、方針を早めに決めておくと安心です。
具体的な期限は状況によって異なるため、税理士への相談が確実です。
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相続した実家を売ると税金はいくらかかりますか？
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相続した不動産を売却した場合、「譲渡所得税」がかかることがあります。
譲渡所得とは、売却価格から取得費・譲渡費用を差し引いた利益のことです。
税率は保有期間によって異なり（5年超なら長期譲渡所得として約20%、5年以下は約39%が目安）、さらに各種特例を適用できる場合は大幅に軽減されることもあります。
ただし取得費の計算や特例の適用可否はケースによって複雑なため、税理士への相談をおすすめします。
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実家を売らずに賃貸に出すのはおすすめですか？
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賃貸に出すことは「不動産を手放さずに収入を得る」という点でメリットがあります。
ただし「おすすめかどうか」は立地・建物の状態・管理の手間・収支バランスによって大きく異なります。
たとえば築年数が古い物件は、入居前のリフォーム費用がかかることもあります。
また家賃収入は所得として課税対象となります。
収支のシミュレーションを行ったうえで判断することが大切です。
漠然と「もったいないから貸す」という判断は、後から後悔するケースもあります。
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相続した実家、兄弟と共有名義にしてもいいですか？
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共有名義自体は法律上問題ありませんが、後々トラブルになりやすいため慎重な検討が必要です。
共有名義では売却・賃貸・リフォームなどあらゆる判断に全員の同意が必要となります。
また、共有者が亡くなった場合、その持ち分が次の世代に引き継がれ、関係者が増えて手続きが複雑になることも。
「とりあえず共有に」という選択は問題を先送りするリスクがあります。
可能であれば、一人が引き継ぎ、他の相続人に代償金を支払う「代償分割」などの方法も検討してみてください。
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実家の売却・活用について、誰に相談すればいいですか？
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相続に関わる不動産の問題は複数の専門家が関係します。
売却・活用の不動産的な判断は不動産会社や不動産鑑定士、税金面は税理士、登記手続きは司法書士が主な相談先です。
ただし「何から手をつければいいか分からない」という段階では、ファイナンシャルプランナー（FP）に全体像を相談し、必要な専門家につないでもらう方法が効率的です。
各専門家との連携ができるFP事務所であれば、窓口を一本化して対応してもらえます。
まずは気軽に相談してみてください。
まとめ：実家の相続・売却は「早めの方針決め」が大切
今回は、実家を相続した場合の「売る・貸す・住む」という3つの選択肢と、判断のポイントをご紹介しました。
要点を整理すると以下のとおりです。
- 実家の相続・売却は「売る・貸す・住む」の3択。どれが正解かはケース次第
- 税金（相続税・譲渡所得税）と特例の有無は早めに確認することが重要
- 共有名義は後々のトラブルになりやすいため慎重に
- 賃貸に出す場合は収支シミュレーションを必ず行う
- 迷ったときはFP・税理士などの専門家に早めに相談する
「実家を相続したら売却すべきか？自分の場合はどうだろう」と感じた方は、ぜひ専門家に相談してみてください。
個別の状況に合わせた最適な判断をサポートいたします。
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